Nulidad de operaciones de compraventa si existe abuso del
poder general otorgado por el propietario
Los poderes de representación general son un documento público autorizado por un notario que permite a una persona o empresa designar a otra como su representante para que actúe en su nombre en determinados actos jurídicos.
Tipos de poderes de representación
Existen diferentes tipos de poderes, lo que exige una
redacción y tratamiento personalizado de cada uno.
El artículo 1.712 del Código Civil,
diferencia entre mandato general
(que comprende todos los negocios del mandante) y el mandato especial (que
comprende uno o más negocios determinados).
Sin embargo, esta aparente sencilla
distinción se complica con el tenor del artículo 1.713 del Código Civil, cuando
dice que el poder concebido en términos generales sólo comprende los actos de
administración; para transigir, enajenar, hipotecar o ejecutar cualquier otro
acto de riguroso dominio, se necesita mandato expreso.
Consecuencias del uso abusivo del
poder procesal general
Recientemente la Sentencia del Pleno de la Sala de lo Civil
del Tribunal Supremonúm. 642/2019
de fecha 27 de noviembre de 2019 ha analizado dos cuestiones en relación al
uso de un poder procesal general y las consecuencias del uso abusivo del mismo
en su caso.
1.- La suficiencia de un poder con
especificación de la facultad de vender o enajenar bienes inmuebles, sin
designación de los bienes concretos sobre los que el apoderado puede realizar
las facultades conferidas.
2.- Si en atención a las circunstancias
concurrentes, se ha producido un abuso del poder de representación y si los
terceros tenían o podían tener conocimiento del carácter abusivo o desviado del
acto de ejercicio de poder, con la consecuencia de la ineficacia del negocio
estipulado por el representante con tales terceros.
La citada Sentencia, analiza un caso
en el que el hijo de la demandante, haciendo uso de un poder general (que incluía entre las facultades conferidas aun
incidiendo en autocontrato o doble o múltiple representación, las de vender o
enajenar bienes inmuebles) otorgado por su madre, el mismo día, y ante otro
notario distinto, realizó una operación financiera consistente en un préstamo
personal en el que se ofreció como garantía una opción de compra sobre la
vivienda de la demandante (la madre), por un importe inferior al cincuenta por
cien de su valor de mercado. Las circunstancias concurrentes permiten alcanzar
la convicción de que la poderdante no dio su consentimiento para que el hijo
dispusiera de su vivienda habitual por un precio irrisorio y en garantía de un
préstamo personal.
No concurriendo, por tanto, la buena
fe en las personas con las que se celebraron los citados contratos, pues las
circunstancias de la operación financiera permitían conocer el carácter abusivo
del ejercicio del poder.
Consideraciones para la nulidad de
contratos por extralimitación de poder
Así las cosas, las operaciones de
compraventa en las que exista abuso del poder general otorgado por el
propietario podrían devenir nulas en aplicación de la doctrina jurisprudencial
sobre nulidad de contratos celebrados por extralimitación de poder. Para ello,
debe tenerse en consideración:
i)
Que la extralimitación debe determinarse atendiendo principalmente
a la intención y voluntad del otorgante
en orden a la finalidad para la que lo dispensó y en relación a las
circunstancias concurrentes.
ii)
Que cuando el mandato tiene por objeto actos de disposición es
menester que se designen específicamente
los bienes sobre los cuales el mandatario puede ejercitar dichas facultades,
y no es suficiente con referirse genéricamente al patrimonio o a los bienes del
mandante.
iii)
Que el mandato representativo cuyo poder se refiere a un acto o
actos de disposición sólo alcanza a un acto concreto cuando esté ha sido
especificado en el sujeto y el objeto, en forma bien determinada, y no es
suficiente referirse genéricamente al patrimonio o a los bienes del mandante.
Es por todo ello, que encontrándonos
ante un poder general de representación que no especifica suficientemente las
facultades conferidas, el apoderado sólo podrá realizar actos de
administración, pues es preciso que conste inequívocamente la atribución de
facultades para transigir, enajenar, hipotecar o ejecutar cualquier otro acto
de riguroso dominio. Pero si en el poder se hace constar la facultad de
ejecutar actos de enajenación no es preciso que, además, se especifiquen los
bienes concretos a los que tal facultad se refiere.
En este sentido la citada
resolución, concluye lo siguiente:Ante un poder general de representación con
especificación de la facultad de “tomar dinero a préstamo” y de la facultad de
“vender o enajenar bienes inmuebles”. El problema, no es la suficiencia del
poder. Cuestión distinta es que, en atención a las circunstancias concurrentes,
al concertar la operación financiera se realizó un ejercicio incorrecto de las
facultades conferidas.
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