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Venta de bienes inmuebles. Uso abusivo del poder de representación

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Índice:
  1. Nulidad de operaciones de compraventa si existe abuso del poder general otorgado por el propietario
  2. Tipos de poderes de representación
  3. Consecuencias del uso abusivo del poder procesal general
  4. Consideraciones para la nulidad de contratos por extralimitación de poder

Nulidad de operaciones de compraventa si existe abuso del poder general otorgado por el propietario

Los poderes de representación general son un documento público autorizado por un notario que permite a una persona o empresa designar a otra como su representante para que actúe en su nombre en determinados actos jurídicos.

Tipos de poderes de representación

Existen diferentes tipos de poderes, lo que exige una redacción y tratamiento personalizado de cada uno.

El artículo 1.712 del Código Civil, diferencia entre mandato general (que comprende todos los negocios del mandante) y el mandato especial (que comprende uno o más negocios determinados).

Sin embargo, esta aparente sencilla distinción se complica con el tenor del artículo 1.713 del Código Civil, cuando dice que el poder concebido en términos generales sólo comprende los actos de administración; para transigir, enajenar, hipotecar o ejecutar cualquier otro acto de riguroso dominio, se necesita mandato expreso.

Consecuencias del uso abusivo del poder procesal general

Recientemente la Sentencia del Pleno de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremonúm. 642/2019 de fecha 27 de noviembre de 2019 ha analizado dos cuestiones en relación al uso de un poder procesal general y las consecuencias del uso abusivo del mismo en su caso.

1.- La suficiencia de un poder con especificación de la facultad de vender o enajenar bienes inmuebles, sin designación de los bienes concretos sobre los que el apoderado puede realizar las facultades conferidas.

2.- Si en atención a las circunstancias concurrentes, se ha producido un abuso del poder de representación y si los terceros tenían o podían tener conocimiento del carácter abusivo o desviado del acto de ejercicio de poder, con la consecuencia de la ineficacia del negocio estipulado por el representante con tales terceros.

La citada Sentencia, analiza un caso en el que el hijo de la demandante, haciendo uso de un poder general (que incluía entre las facultades conferidas aun incidiendo en autocontrato o doble o múltiple representación, las de vender o enajenar bienes inmuebles) otorgado por su madre, el mismo día, y ante otro notario distinto, realizó una operación financiera consistente en un préstamo personal en el que se ofreció como garantía una opción de compra sobre la vivienda de la demandante (la madre), por un importe inferior al cincuenta por cien de su valor de mercado. Las circunstancias concurrentes permiten alcanzar la convicción de que la poderdante no dio su consentimiento para que el hijo dispusiera de su vivienda habitual por un precio irrisorio y en garantía de un préstamo personal.

No concurriendo, por tanto, la buena fe en las personas con las que se celebraron los citados contratos, pues las circunstancias de la operación financiera permitían conocer el carácter abusivo del ejercicio del poder.

Consideraciones para la nulidad de contratos por extralimitación de poder

Así las cosas, las operaciones de compraventa en las que exista abuso del poder general otorgado por el propietario podrían devenir nulas en aplicación de la doctrina jurisprudencial sobre nulidad de contratos celebrados por extralimitación de poder. Para ello, debe tenerse en consideración:

i)                   Que la extralimitación debe determinarse atendiendo principalmente a la intención y voluntad del otorgante en orden a la finalidad para la que lo dispensó y en relación a las circunstancias concurrentes.

 

ii)                 Que cuando el mandato tiene por objeto actos de disposición es menester que se designen específicamente los bienes sobre los cuales el mandatario puede ejercitar dichas facultades, y no es suficiente con referirse genéricamente al patrimonio o a los bienes del mandante.

 

iii)               Que el mandato representativo cuyo poder se refiere a un acto o actos de disposición sólo alcanza a un acto concreto cuando esté ha sido especificado en el sujeto y el objeto, en forma bien determinada, y no es suficiente referirse genéricamente al patrimonio o a los bienes del mandante.

Es por todo ello, que encontrándonos ante un poder general de representación que no especifica suficientemente las facultades conferidas, el apoderado sólo podrá realizar actos de administración, pues es preciso que conste inequívocamente la atribución de facultades para transigir, enajenar, hipotecar o ejecutar cualquier otro acto de riguroso dominio. Pero si en el poder se hace constar la facultad de ejecutar actos de enajenación no es preciso que, además, se especifiquen los bienes concretos a los que tal facultad se refiere.

En este sentido la citada resolución, concluye lo siguiente:Ante un poder general de representación con especificación de la facultad de “tomar dinero a préstamo” y de la facultad de “vender o enajenar bienes inmuebles”. El problema, no es la suficiencia del poder. Cuestión distinta es que, en atención a las circunstancias concurrentes, al concertar la operación financiera se realizó un ejercicio incorrecto de las facultades conferidas.

 

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Áreas de Práctica: Civil