En ocasiones ocurre que, cuando buscas un inmueble para alquilarlo, el destino es caprichoso y aunque lo encuentras y se adapta a lo que necesitas, convergen distintas circunstancias que impiden la formalización del contrato de arrendamiento en dicho momento, como puede ser que el inmueble todavía se encuentre ocupado por el antiguo inquilino que tiene derecho a permanecer en el mismo todavía varios meses.
En este escenario, aparece la figura del precontrato de arrendamiento, una herramienta legal que permite asegurar el acuerdo entre arrendador y arrendatario antes de la firma del contrato de arrendamiento definitivo.
En el presente artículo te explicamos en qué consiste el precontrato de arrendamiento, para qué sirve, las situaciones en que se puede acudir a él, cuál es la validez legal de este documento, y cuál debe ser su contenido esencial.
¿Qué es el precontrato de arrendamiento?
El precontrato de arrendamiento es un documento que firman el propietario de un inmueble (en calidad de arrendador) y quien está interesado en alquilarlo (en calidad de futuro arrendatario), por el cual, ambas partes manifiestan su intención de celebrar un futuro contrato de arrendamiento bajo determinadas condiciones que resultan expresamente determinadas en dicho momento, y acuerdan su firma en un momento determinado o bajo la concurrencia de alguna concreta circunstancia.
A diferencia de un contrato de alquiler estándar, el precontrato de arrendamiento no confiere el uso del inmueble, sino que genera una obligación a futuro que consiste en firmar el contrato definitivo en una fecha determinada, o determinable en todo caso, y con unas condiciones concretas ya pactadas.
Asimismo, el precontrato de arrendamiento suele ir acompañado de la entrega de una cantidad determinada de dinero en concepto de reserva o señal, para asegurar ese compromiso futuro de firmar el contrato de arrendamiento.
¿Cuándo resulta útil firmar un precontrato de arrendamiento?
Este tipo de herramienta tiene la finalidad de garantizar el compromiso entre el arrendador y el futuro arrendatario antes de la firma del contrato de arrendamiento.
Puede resultar especialmente útil en diversas situaciones. Por ejemplo, cuando el arrendatario necesita tiempo para reunir la documentación necesaria o la fianza.
También es relevante cuando el inmueble presenta desperfectos que requieren reparación y su ocupación no es inmediata. En estos casos, el arrendador puede decidir realizar las obras con la vivienda vacía, antes de la entrada del nuevo inquilino.
Otra situación frecuente es cuando el inmueble se encuentra actualmente ocupado por un inquilino que se marchará en los próximos meses. Si durante ese periodo el arrendador encuentra a una persona interesada, el precontrato permite asegurar la futura ocupación una vez quede libre.
Asimismo, puede ser de utilidad cuando el inquilino tiene previsto trasladarse a otra ciudad y encuentra una vivienda antes de que el traslado se haga efectivo.
Estos son solo algunos de los supuestos más comunes en los que se solicita un precontrato.
Validez legal del precontrato según el código civil
En España, el precontrato de arrendamiento tiene plena validez entre las partes y es vinculante, siempre y cuando cumpla con los requisitos establecidos en el artículo 1261 del Código Civil.
Este artículo señala que:
“No hay contrato sino cuando concurren los requisitos siguientes:
1.º Consentimiento de los contratantes.
2.º Objeto cierto que sea materia del contrato.
3.º Causa de la obligación que se establezca.”
Asimismo, para que el precontrato despliegue plenamente sus efectos debe contener unos elementos esenciales. En cualquier caso, lo importante a destacar es que el precontrato genera obligaciones legales para ambas partes.
Y de hecho, en caso de incumplimiento de las condiciones, la parte cumplidora podrá exigir de la incumplidora una suerte de compensación que podrá consistir en la exigencia de una indemnización de daños y perjuicios o la ejecución forzosa del contrato, dependiendo de lo que hubiera sido pactado por las partes, siempre vinculado a la entrega de una cantidad de dinero entregada a modo de reserva.
Elementos esenciales del precontrato de arrendamiento
Adelantábamos al inicio de este artículo que el precontrato de arrendamiento deberá contener unos elementos esenciales. Dichos elementos son los siguientes:
- Identificación del arrendador y del arrendatario: nombre, DNI/NIE, domicilio y datos de contacto.
- Identificación exacta del inmueble: dirección, referencia catastral, descripción, cargas, etc. Cuanto mayor sea el detalle, más seguridad para las partes.
- Determinación del importe de la futura renta, importe de la fianza y descripción de la forma de pago.
- Determinación del importe de dinero entregado en concepto de reserva o señal, con detalle del destino.
- Designación de una fecha límite para la firma del contrato definitivo, y en caso de no ser posible la determinación exacta, el señalamiento de aquellas condiciones que, en caso de cumplirse, darán lugar a la firma del precontrato.
- Determinación de las consecuencias en caso de incumplimiento: cláusulas de penalización según las arras pactadas (es importante que quede claro en el documento qué tipo de arras se van a pactar).
- Lugar, fecha y firma de ambas partes.
Diferencias entre señal, arras y fianza
Hablemos ahora de algunos de los conceptos clave del precontrato. A lo largo del presente artículo hemos mencionado la señal o reserva, las arras y la fianza. Hablemos del papel de cada uno de estos elementos en el precontrato de arrendamiento.
La señal o reserva es la cantidad de dinero que el futuro arrendatario entrega al arrendador para asegurar la firma del contrato.
Por otra parte, podemos hablar también de arras, que al igual que la señal o reserva consisten en la entrega de una cantidad de dinero, pero, la finalidad de las arras varía en función del tipo de arras que se trate.
En el derecho civil español encontramos tres tipos de arras: las arras confirmatorias, las arras penales y las arras penitenciales.
- Las arras confirmatorias, se utilizan para confirmar la celebración del contrato. En caso de incumplimiento por una de las partes, la otra parte podrá escoger entre exigir el cumplimiento del contrato, o que se resuelva la obligación contractual. Pudiéndose solicitar, además, una indemnización por daños y perjuicios.
- Las arras penales, funcionan como una garantía en caso de cumplimiento del contrato y como una pena en caso de incumplimiento. En caso de incumplimiento, la parte que ha cumplido podrá escoger entre exigir el cumplimiento del contrato o resolverlo, suponiendo para la parte incumplidora la pérdida de las arras (en caso de que incumpla el arrendatario) o la devolución doblada de las mismas (en caso de que el incumplimiento sea por parte del arrendador). Además, se puede solicitar una indemnización por daños y perjuicios.
- Las arras penitenciales, son las únicas que permiten a las partes poder desistir libremente del contrato, por lo que no se puede exigir el cumplimiento del mismo. Si es el arrendador quien desiste del contrato, debe devolver las arras por duplicado. Mientras que, si es el arrendatario quien desiste del contrato, las pierde.
Finalmente, la fianza se exige por ley para la perfección del contrato de arrendamiento. La fianza equivale a una mensualidad de la renta en el arrendamiento de viviendas y a dos mensualidades en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda. Se encuentra regulada en el artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Conclusión
El precontrato de arrendamiento, en definitiva, es un mecanismo eficaz para asegurar la firma de un futuro contrato definitivo de arrendamiento, en unos términos y condiciones que ya pueden ser concretados.
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