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Hacia un criterio definitivo en la devolución de los gastos de la hipoteca. Ha llegado el momento de reclamar con plenas garantías.

Imagen destacada Hacia un criterio definitivo en la devolución de los gastos de la hipoteca. Ha llegado el momento de reclamar con plenas garantías.
Índice:
  1. 1. Cláusulas Abusivas.
  2. 2. ¿Qué implica la cláusula de gastos?
  3. 2.a Los problemas iniciales en la devolución de gastos
  4. 3. Solución definitiva: la Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 16 de julio de 2020 y la Sentencia del Tribunal Supremo 457/2020, de 24 de julio.
  5. 4. ¿Cómo reclamar los gastos de la hipoteca?
  6. 5. Acciones Legales
  7. 5.a Asesoramiento jurídico especializado en derecho bancario

Aunque podemos afirmar que, desde hace décadas, hemos asistido a un progresivo desarrollo de la legislación protectora de consumidores y usuarios en el tráfico económico-mercantil, no ha sido hasta fechas recientes que dicha legislación ha alcanzado un nivel óptimo para la defensa de quienes, habitualmente, se hallan en una situación de inferioridad y desequilibrio con respecto a la otra parte contratante: el empresario. Éste es entendido como la persona, física o jurídica, que se dedica profesionalmente a la comercialización de determinados productos obteniendo un beneficio de ello. 

Sucede que, por su posición, conocimientos e infraestructura, el empresario se encuentra en una posición ventajosa para imponer sus condiciones en el negocio jurídico que involucre al consumidor solicitante de un bien o servicio que aquél puede proporcionar.

Dentro de dicha amalgama de bienes y servicios, no cabe duda de que los productos bancarios y, más concretamente, los préstamos hipotecarios formalizados entre entidades financieras y clientes personas físicas-consumidores, llevan acaparando titulares desde que el Tribunal de Justicia de la Unión Europea, allá por 2012, afeara al Legislador español varios aspectos de un sistema legal excesivamente beneficioso para la “parte fuerte”, el banco-empresa, y demoledor para el prestatario-deudor.

De las consiguientes reformas legislativas surgidas a raíz de las sucesivas resoluciones dictadas por el citado órgano comunitario, ha sido nuestro Tribunal Supremo quien, en calidad de máxima autoridad jurisdiccional en España, ha ido interpretando la normativa europea y nacional. Estas interpretaciones se han ido aplicando bajo nuevos prismas más garantistas con el consumidor, más protectores de la parte débil y, en definitiva, más justos.

Cláusulas Abusivas

En este nuevo escenario, generado hace escasos cinco años, irrumpe con fuerza el concepto de “cláusula abusiva”. Y ello porque, a la luz de la normativa y criterios jurisprudenciales imperantes hasta entonces, en el ámbito de la contratación bancaria se había desarrollado una relación empresario-consumidor en la que existían numerosos pactos que generaban importantes desequilibrios en perjuicio de la parte contratante débil. 

El caso más representativo era la compra de la vivienda habitual sobre la que se constituía hipoteca a favor del banco, en garantía del cumplimiento de la obligación de devolver el capital prestado y sus intereses. En este tipo de contratos, se imponían al prestatario-consumidor incontables condiciones abusivas que debían ser aceptadas sin rechistar, so pena de no obtener la financiación solicitada si se ponía en duda algún aspecto de las mismas.

Ante semejante tesitura, los Juzgados y Tribunales de todo el país comienzan a aplicar con rigor y contundencia tanto la normativa europea como la nacional a la hora de declarar nulas determinadas estipulaciones de contratos de préstamo hipotecario suscritos con consumidores, que se identifican con aquéllos en los que el prestatario destina el dinero recibido a la adquisición de bienes como destinatario final. 

Y dentro de esa colección de cláusulas abusivas, vamos a detenernos en aquélla que impone al prestatario-consumidor la asunción de todos los gastos de la operación de préstamo, tales como los honorarios del Notario, los del Registro de la Propiedad, los de gestoría, tasación y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD). La comúnmente conocida como “cláusula de gastos de la hipoteca”.

¿Qué implica la cláusula de gastos?

En virtud de esta estipulación, se impone al consumidor la obligación de hacerse cargo de todos los gastos inherentes al otorgamiento de la escritura de préstamo hipotecario y la inscripción registral de la hipoteca a favor del acreedor, a lo que suelen añadirse otros conceptos como los gastos de gestoría, de tasación del inmueble sobre el que se constituye la hipoteca y, uno de los más importantes por su cuantía, el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD). Dependerá del concreto contenido de la cláusula, por lo que es recomendable, como primer paso, facilitar a un asesor legal la escritura completa para que pueda analizarla.

Este tipo de estipulaciones ya son unánimemente consideradas como abusivas por la jurisprudencia. De modo que dicha abusividad, una vez declarada judicialmente o asumida voluntariamente por el acreedor tras la oportuna reclamación extrajudicial (cosa poco habitual), implica la nulidad de la cláusula. El significado de la nulidad es simple: la cláusula nunca ha existido y sus efectos, incluido el pago de los gastos realizado en su momento por el prestatario, deben ser eliminados.

Los problemas iniciales en la devolución de gastos

La consecuencia lógica de lo anterior sería el total reintegro de los gastos indebidamente asumidos por el prestatario al tiempo de formalizarse la escritura de préstamo hipotecario. Sin embargo, desde que el Tribunal Supremo sentara la nulidad, por abusivas, de este tipo de cláusulas, ha existido controversia en relación con los diferentes criterios seguidos al respecto por los Juzgados y Audiencias Provinciales del país. Así, algunos órganos jurisdiccionales apostaron desde el principio por la total devolución de lo pagado, condenando a las entidades financieras a reintegrar los importes a su cliente. Sin embargo, otros decidieron de forma salomónica y paliaron tan radical efecto de la nulidad, acordando el reparto de los gastos de la hipoteca entre las partes según las leyes y reglamentos de aplicación, al haber quedado anulado el pacto.

El inicial desconcierto dio paso a la polémica, pues, según qué Juzgado o Tribunal resolviera la reclamación, los efectos podían ser muy beneficiosos para el demandante o, por el contrario, netamente pírricos. Ciertamente, nuestro Tribunal Supremo contribuyó a mantener esa dispersión inicial de criterios, máxime cuando la Sala Tercera (de lo Contencioso-Administrativo) desdijo a la Sala Primera (de lo Civil) y determinó que el AJD debía asumirlo siempre el prestatario, pues así estaba previsto por la legislación tributaria. 

Teniendo en cuenta que se trataba del concepto más cuantioso de todos cuantos contenía la cláusula de gastos, tal aclaración supuso un auténtico “jarro de agua fría” para las expectativas de aquellos consumidores que se animaron a reclamar judicialmente la nulidad de la estipulación y la consiguiente devolución de lo que pagaron indebidamente. Asimismo, fomentó la rebeldía de determinados Juzgados y Tribunales, que no solo continuaron aplicando sus propios criterios (generalmente, de índole pro consumidor), sino que también elevaron cuestiones prejudiciales al Tribunal de Justicia de la Unión Europea para que éste, una vez más, aclarase cómo actuar ante la declaración de nulidad, por abusiva, de la cláusula de gastos de la hipoteca.

Solución definitiva: la Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 16 de julio de 2020 y la Sentencia del Tribunal Supremo 457/2020, de 24 de julio.

A día de hoy, tras no pocos vaivenes interpretativos, podemos concluir que existe un criterio definitivo para fijar las consecuencias de la declaración de nulidad de la cláusula de gastos y, con base en éste, garantizar una cierta tranquilidad a los consumidores que decidan reclamar la devolución de dichos gastos. En suma: por el momento, y con cierta vocación de permanencia, todos los operadores jurídicos sabemos qué reclamar y cómo hacerlo con las máximas garantías para el cliente.

A través de las sentencias mencionadas, se ha consolidado la rama más conservadora, de manera que, en defecto de cláusula (que habrá sido declarada nula por abusiva previamente) deberá atenderse a lo regulado legalmente. A resultas de ello, desde el Tribunal Supremo se ha determinado que la devolución de las cantidades indebidamente abonadas por el prestatario en virtud de la cláusula de gastos de hipoteca deberá acordarse del siguiente modo:

Gastos de Notaría: Cada parte, acreedor y prestatario, deberá asumir el 50% de estos gastos procedentes de honorarios y aranceles claramente regulados. El Alto Tribunal lo justifica en que, al ser el contrato de préstamo inescindible del de constitución de hipoteca, y tanto el acreedor como el prestatario tienen interés en formalizar ese negocio jurídico, los gastos derivados de la escrituración deben ser distribuidos en partes iguales. Cuestión aparte es lo relativo al importe de las copias de la escritura, ya sean simples o auténticas, que deberá asumir la parte que las solicitó.


Gastos de inscripción en el Registro de la Propiedad: Este concepto deberá ser asumido íntegramente por el acreedor, ya que es a favor de quien se inscribe la hipoteca y, por ende, el principal interesado. En este caso, procederá el reintegro total de los honorarios y aranceles registrales al consumidor.


Impuesto de Actos Jurídicos Documentados: Dado que la legislación tributaria determina que, en este tipo de negocios jurídicos, será en todo caso el prestatario el obligado al pago, la nulidad de la cláusula de gastos implicará la aplicación de tal normativa. Por desgracia, será el consumidor quien deberá pechar con el, normalmente, mayor gasto de todos los que integran el otorgamiento de un préstamo hipotecario, lo cual no debe disuadir de reclamar el resto. No olvidemos que se trata de montantes que fueron indebidamente asumidos.


Gastos de gestoría: Habitualmente, es el acreedor quien “propone” una gestoría que se encargue la preparación, tramitación y presentación de documentos y pago de impuestos ante las distintas instancias que se ven involucradas en este tipo de contratos. Sin embargo, la jurisprudencia ha considerado que dicho servicio aprovecha a ambas partes, pues el prestatario se ve liberado de cualquier obligación de índole administrativa, mientras que el acreedor se asegura de que se cumplirán los requisitos formales para la inscripción de la hipoteca a su favor. La conclusión es un reparto del total de este gasto por mitades entre ambas partes contratantes.


Gastos de tasación: De igual modo, la jurisprudencia considera que la tasación previa a la concesión del préstamo hipotecario es útil para ambas partes, dado que el prestatario dispondrá de una valoración del inmueble que ofrecerá como garantía de la operación, y en base a ella conocerá cuánto dinero puede pedir prestado. Y el acreedor, por idéntico motivo, podrá valorar el alcance de su riesgo en la concesión del préstamo. Así pues, hablamos, nuevamente, de un reparto de este concepto al 50% entre acreedor y deudor.

¿Cómo reclamar los gastos de la hipoteca?

A la hora de afrontar una reclamación de este tipo, es fundamental el asesoramiento de un experto en derecho bancario

Tras la aparente sencillez del proceso se esconden numerosos peligros de distinta naturaleza:

-Temporal ¿puedo reclamar si ya he cancelado mi hipoteca? ¿existe algún plazo de caducidad o prescripción? 

-Documental ¿y si he ampliado/modificado varias veces mi hipoteca? ¿y si no dispongo de las facturas que acrediten el importe de los gastos?

-Procesal ¿qué tipo de reclamación debo hacer? ¿puedo acudir directamente a los Tribunales?

-Económicos ¿tengo derecho a reclamar intereses? ¿Y costas?

Entre otros muchos que deben ser, de inicio, estudiados y valorados por su asesor legal.

A nivel genérico, el proceso a seguir se iniciaría extrajudicialmente, mediante la oportuna reclamación por escrito ante el Servicio de Atención al Cliente de la entidad financiera/bancaria que concedió el préstamo hipotecario. El receptor tiene hasta dos meses para responder a la reclamación, que normalmente denegará la devolución de los importes reclamados y obligará al consumidor a acudir a la vía judicial. 

Tras esa primera acción, podemos optar por presentar reclamación ante el Banco de España. No obstante, además de prolongar el proceso (nuevos plazos para obtener una respuesta), las resoluciones de dicho ente no son vinculantes para el acreedor, de modo que la efectividad de esta vía es ciertamente nula. Otra opción pasaría por promover una mediación con la entidad, pero siendo que se trata de un mecanismo de resolución alternativa de conflictos al que ambas partes deben acudir voluntariamente, y normalmente las entidades financieras rechazan acudir a este tipo de procesos, no parece el escenario ideal al que dirigirse.

Acciones Legales

Así pues, tras el primer intento extrajudicial, lo recomendable es emprender acciones legales y poner en manos de la Administración de Justicia la cuestión, que, como hemos dicho, se articulará desde una doble perspectiva:

* La jurídica: Que pretenderá la declaración de nulidad, por abusiva, de la cláusula de imposición de la totalidad de los gastos de la hipoteca al prestatario.

* La económica: Que se basará en la reclamación de devolución de las cantidades indebidamente asumidas por el prestatario. A resultas de la misma, el acreedor deberá reintegrar todos aquellos importes que debió satisfacer, más los intereses legales devengados desde la fecha en que el prestatario abonó indebidamente esos gastos; y, además, añadiendo los intereses de la mora procesal que se devenguen desde el dictado de la sentencia.

Como se puede comprobar con facilidad, si bien la exclusión de la AJD de la reclamación puede mermar el interés del consumidor en reclamar la nulidad de la cláusula y la devolución de los gastos, no debe descartarse esta opción pues, a los importes remanentes a cuya devolución se tiene derecho, deberán sumarse los aludidos intereses; e incluso, en determinados casos, las costas derivadas del procedimiento judicial.

En conclusión, las injustas situaciones de desequilibrio en la contratación bancaria que se venían tolerando desde hace décadas han sido objeto de revisión y castigo por parte de la jurisprudencia y la legislación más actuales, que vienen ofreciendo al prestatario-consumidor medios para reclamar con garantías y hacer valer sus derechos. 

Asesoramiento jurídico especializado en derecho bancario

Pudiendo hacer uso de estos medios con cada vez más seguridad, no parece aventurado recomendar poner su caso en manos de un equipo legal solvente y de reconocida trayectoria, como LeopoldoPons, que vele por sus intereses y obtenga el pronunciamiento judicial y la satisfacción económica que, por derecho, merece.  

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Áreas de Práctica: Civil