Plusvalía Municipal. Inexistencia del hecho imponible cuando hay pérdida en la venta.

El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, comúnmente denominada “Plusvalía”, cuya regulación la encontramos en el art. 104 y siguientes del TRLHL (Real Decreto Legislativo 2/2004 de 5 de marzo, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley Reguladora de las haciendas Locales), es un tributo local que grava el incremento del valor de un terreno de naturaleza urbana desde el momento de su adquisición hasta el de su transmisión.

Su hecho imponible es por tanto ese incremento de valor que experimentan los terrenos urbanos como consecuencia de la transmisión, ya sea  por cualquier título o como consecuencia de la constitución o transmisión de derechos reales de goce o limitativos de dominio sobre los terrenos en cuestión. Para determinar su base imponible, constituida por el incremento del valor experimenta el terreno, se toma como referencia el valor catastral del bien en el ejercicio de la transmisión, multiplicando éste por un coeficiente que viene determinado por dos factores: el tiempo de tenencia del inmueble y la localidad en la que se ubique el mismo.

Se trata de un impuesto controvertido, del que incluso se ha cuestionado su constitucionalidad,  básicamente por cuanto los elementos que configuran su hecho imponible se reducen a la mera constatación de la existencia de un terreno de naturaleza urbana y a la transmisión del mismo, produciéndose por tanto por imperativo legal  el incremento del valor, al existir una base imponible positiva, aún en los casos en que no se ha dado ciertamente un incremento del valor real.

Son estos supuestos -en los que se transmiten terrenos por valores inferiores al de adquisición- los que más controversia han generado en relación a este impuesto, planteándose en tales casos la inexistencia del hecho imponible y si en consecuencia se está gravando una riqueza ficticia y por ende, actuando en contra del principio de capacidad contributiva.

No cabe duda que en los últimos años, y debido a la acusada crisis que ha atravesado el sector inmobiliario, se han efectuado multitud de transmisiones de terrenos muy por debajo del precio de adquisición de los mismos, ocasionándose pérdidas, a pesar de lo cual se ha venido liquidando el IIVTNU sin tener en cuenta esa minusvalía. Ante tales circunstancias, lo cierto es que recientemente hemos encontrado resoluciones de nuestros Tribunales que, partiendo de tales minusvalías, han admitido la inexistencia del hecho imponible del IIVTNU, esto es, el incremento del valor del terreno, cuando la transmisión del bien inmueble entraña pérdidas.

En este sentido encontramos la línea jurisprudencial seguida por algunos de nuestros Tribunales Superiores de Justicia, que así lo han venido admitiendo en sentencias como las siguientes:

STSJ de Madrid núm. 1580/2013 de 11 diciembre, (Sala de lo Contencioso-Administrativo, Sección 2ª):

“ (…) Sin perjuicio de lo expuesto, en los fundamentos anteriores, parece evidente que la ausencia objetiva del incremento del valor dará lugar a la no sujeción del impuesto, simplemente como consecuencia de la no realización del hecho imponible, pues la contradicción legal no puede ni debe resolverse a favor del "método de cálculo" y en detrimento de la realidad económica, pues ello supondría desconocer los principios de equidad, justicia y capacidad económica.

STSJ de Cataluña, Sala de lo Contencioso-Administrativo, de 21 de marzo de 2012

«(…) .Cuando se acredite y pruebe que en el caso concreto no ha existido, en términos económicos y reales, incremento alguno, no tendrá lugar el presupuesto de hecho fijado por la ley para configurar el tributo ( art. 104.1 LHL), y éste no podrá exigirse, por más que la aplicación de las reglas del art. 107.2 siempre produzca la existencia de teóricos incrementos.

STSJ de C. Valenciana, (Sala de lo Contencioso-Administrativo, Sección 4ª) num. 491/2016 de 14 septiembre

“Por lo tanto, solo cabe pronunciarnos sobre las cuestiones debatidas, que no son otras que: por un lado, si ha aplicado incorrectamente la normativa de la Ley de Haciendas Locales, concretamente de su art 107, en cuanto a la valoración, y por otro, si ha existido una incorrecta valoración de la prueba practicada para concluir la sentencia en el sentido de que no existe incremento de valor del inmueble trasmitido, siendo la tesis de la sentencia apelada la positiva al establecer en su FJ primero in fine "En este caso, a la vista de los hechos referidos, y siendo sustancial la diferencia del valor de adquisición y transmisión de los inmuebles, siendo el valor de adquisición del inmueble de 11.800.000 euros, y el valor de transmisión de 7 millones de euros, se ha producido una minoración del valor del inmueble; por otra parte se practica una pericial judicial, donde el perito cuantifica el valor del terrenos a fecha de adquisición y a fecha de transmisión del mismo, siendo de 5.625.544,73 euros y 2.686.975,16 euros, respectivamente, dato que no ha sido desvirtuado por prueba alguna por la administración, de lo cual debemos concluir que no se ha producido un incremento del valor del terrenos, por lo que no concurre el hecho imponible que determina el nacimiento de la deuda tributaria, debiendo estimarse el recurso anulando la liquidación"

No obstante, a pesar de tales pronunciamientos judiciales, los Ayuntamientos siguen liquidando la plusvalía aún cuando se venda por un precio inferior al de adquisición, en base a un valor catastral que no se adecua a la realidad. Ante tal perspectiva, a los contribuyentes sólo les queda recurrir tal decisión, inicialmente en vía administrativa y, posteriormente judicial, al objeto de acreditar esa pérdida de valor que determine la inexistencia del hecho imponible.

Es en este punto donde el TSJCV introduce una importante novedad en su Sentencia nº 520/2016, de 14 septiembre, ya que hasta la misma venía exigiéndose por nuestros Tribunales la aportación de informes periciales para probar la pérdida de valor del terreno. Si bien, en la referida resolución el TSJCV admite las escrituras (de adquisición y posterior venta) como prueba suficiente para acreditar la depreciación.

Según la referida sentencia, el problema de fondo pasaba por “determinar si existe o no prueba suficiente que permita concluir que el precio de la trasmisión es inferior al de adquisición”

Al respecto, el órgano a quo había determinado que no se había aportado dictamen pericial ni medio probatorio suficiente que acreditara que entre la fecha de adquisición y la del devengo no existió incremento del valor del terreno urbano y por ello dio como válida la liquidación del impuesto efectuada por el Ayuntamiento, confirmando la misma, por  entender que se daba una “ausencia absoluta” de prueba que acreditara que el valor del terreno fuera inferior al de la adquisición.

Sin embargo, el TSJCV discrepa de esa falta de prueba suficiente, admitiendo como válido  a tales efectos la aportación de las escrituras obrantes en Autos: la de compra del terreno, la de obra nueva y la de trasmisión  del terreno y  la nave construida, considerando que de las mismas se desprende el menor valor del inmueble en el momento de la transmisión con respecto al de la adquisición. Así, diposne lo siguiente:

Como dijimos, la cuestión solo se refiere a determinar si se ha producido una minoración del valor del inmueble entre la fecha de adquisición y fecha de transmisión; manteniendo la sentencia la opinión positiva y afirmando la actora la contraria. Por lo tanto habrá que analizar la prueba desplegada en las actuaciones para determinar si de las mismas se desprende lo afirmado por la sentencia o, por el contrario, lo pretendido por la actora.

Tales pruebas vienen constituidas por las tres escrituras que figuran en los autos, la de 3 de julio de 1.987, la de 25 de febrero de 1.999 y la de 26 de marzo de 2.014. De tales escrituras, de cuyo contenido se hace cargo la sentencia en el FJ transcrito, se desprende indirectamente el menor valor del inmueble en el momento de la transmisión al de la adquisición, pues el impuesto se gira al bien inmueble existente sobre el que se ha construido una edificación, siendo el valor del suelo y del vuelo muy superior al precio de transmisión, superando solo el vuelo, la construcción, el valor de transmisión o de venta; cuyo objeto es un todo único (un solo cuerpo) sin poder separar el suelo y el vuelo.

Con lo argumentado debemos estimar la apelación planteada y estimar el recurso contencioso

Administrativo interpuesto contra las liquidaciones referidas”.

Vemos cómo con esta sentencia del TSJCV se introduce una importante novedad al admitir escrituras como prueba suficiente para acreditar la inexistencia de hecho imponible del impuesto, rompiendo en consecuencia con la exigencia que venía siendo práctica habitual hasta entonces de tomar en consideración únicamente el valor catastral de los inmuebles, considerar que el valor se incrementa automáticamente desde su fecha de adquisición y exigir inexcusablemente  la aportación informes periciales para justificar la depreciación del valor.

Así pues, el TSJCV abre una puerta para el contribuyente, quien podrá recurrir con más  garantías de éxito las indebidas liquidaciones de los Ayuntamientos, al disponer de mayores facilidades probatorias para acreditar la depreciación del valor del terreno transmitido y en consecuencia, la inexistencia del hecho imponible del IIVTNU.

 

Mar García Yago

Abogada

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Áreas de Práctica: Tributario